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Comment vendre son bien à Marbella?

Vous souhaitez vendre votre propriété à Marbella ou la Costa del Sol ?

Vendre une propriété à Marbella est tout un savoir-faire, un talent.

Le marché immobilier sur la Costa del Sol a toujours été assez concurrentiel, et de nombreux vendeurs dépourvus des pratiques locales devraient se laisser guider par des spécialistes au moment de vendre leur propriété.

Aujourd’hui, plus que jamais, vendre un bien dans les régions de tourisme résidentiel telle que l’Andalousie, et plus particulièrement Marbella, requiert une grande expérience. Ce marché-là, nous le connaissons mieux que quiconque.

Marbella, n’a pas comme les grandes capitales, une capacité énorme. C’est une petite ville d’un peu plus de 140.000 habitants, mais qui en saison double ou triple son potentiel.

La majorité des acheteurs sont intéressés par l’acquisition d’une seconde ou troisième résidence, autrement dit, d’un objet de luxe, et non d’une habitation principale.

A Marbella, une propriété peut demeurer quelques semaines sur le marché de la vente, mais peut tout autant y rester pendant plusieurs années si les bons facteurs de vente ne sont pas bien établis au départ, à savoir, le prix, (en fonction de son état et attrait général), sa situation et bien entendu le niveau d’intérêt véritable du propriétaire à la vendre.

FIXER LE BON PRIX DE DÉPART

Qui dit vente, dit stratégie, donc l’élaboration d’un plan. Un bon prix de départ est une vente pratiquement assurée. En langage clair, s’il est trop élevé, le propriétaire aura peu de visite et plus le temps passera, plus le bien sera « grillé ». S’il se vend trop bas, c’est une atteinte à son patrimoine. Fixer le bon prix de départ est le facteur le plus important au moment de la vente d’un bien, il en résulte bien entendu d’une brillante étude de marché. Ne fixez pas un prix selon ce que vous en souhaiteriez, mais en tenant compte des ventes comparables et de leurs prix. Posez-vous la question si votre bien est unique, et si tel est le cas, votre prix pourrait être plus élevé ?

Plus votre bien est exceptionnel et remarquable, plus votre prix sera élevé et servira de processus de négociation au moment de la vente.

En revanche, si votre bien est plus classique, la conséquence sera de fixer un prix plus adapté au marché.

S’ABSTENIR DE DONNER UN PRIX « NET »

Il faut éviter d’installer la méfiance dans le regard de l’acquéreur. Le prix doit être le même pour toutes les agences. L’acheteur ne peut en aucun cas retrouver sur les sites spécialisés une maison dont le prix serait différent d’une agence à l’autre. Dans ce cas-là toute la stratégie de vente tombe à l’eau.

Les vendeurs avisés doivent faire équipe avec leurs agents et les appuieront, de la même manière qu’ils espèrent être appuyés et conseillés par leur intermédiaire. Un prix de départ unique sera fixé par le propriétaire, incluant également la commission correspondante.

Donc, en tout état de cause, ne vous laissez pas séduire par un agent qui vous encourage à lui donner votre propriété en vente pour un prix net. Il ne s’occupera que de ses intérêts et non des vôtres.

DONNER OU NON L’EXCLUSIVITE

Faut-il donner l’exclusivité de vente à un seul agent ? La motivation qui s’installe lorsque vous concédez une exclusivité à un agent le fera se sentir beaucoup plus responsable vis-à-vis de vous en tant que propriétaire, ce qui ne se produira pas quand il n’y a pas d’exclusivité. A lui (l’agent) à se débrouiller et à prendre les dispositions indispensables concernant la publicité et la distribution aux autres agents. IL DEVIENT VOTRE SEUL INTERLOCUTEUR. En bref, vous avez le droit d’exiger un service plus personnalisé d’un agent exclusif que si vous mettez votre propriété dans le portefeuille de plusieurs agents.

Aucune agence de réputation n’acceptera de prendre un bien en agence, si le prix de départ ne correspond pas à la réalité ou pas très loin.

Un bon agent vous assiste du début à la fin. N’oubliez pas que c’est lui qui a les contacts, pas vous. Mais en tout état de cause, c’est le vendeur qui doit choisir l’option qui lui convient le mieux.

COMMISSION

La commission d’usage, dans une zone touristique telle que Marbella, est de 5% à 10% + TVA, selon que le bien soit ou non en exclusivité. Si nous signons un contrat exclusif total, la commission sera de 10%. VOUS AUREZ ALORS UN INTERLOCUTEUR UNIQUE : NOUS. Le travail engendré est plus conséquent qu’un bien partagé avec une autre agence (publicité, gestion, etc…). Honoraires bien mérités pour les négociateurs. Pour les propriétés dont le montant de la vente est inférieur à 300 000 euros, coutume est de demander un pourcentage plus élevé afin que l’agent et ses collaborateurs fassent la même promotion de ces propriétés que celles qui sont plus onéreuses.

VOTRE AGENT N’EST PAS UN OUVRE PORTE. IL CONSACRE BEAUCOUP DE TEMPS ET D’ENERGIE A TROUVER UN ACHETEUR BIEN CIBLE.

QUESTIONS QUE SE POSENT LES VENDEURS

– Mon bien est en vente depuis longtemps et ne reçoit que peu de visites ?
A moins que votre propriété soit unique et très spécifique (auquel cas les acheteurs sont très ciblés), si votre bien n’a pas de succès, ne cherchez pas trop loin : vous avez surestimé votre bien et le prix demandé est probablement très supérieur à la valeur réelle. Une propriété à bon prix et avec la publicité adéquate devrait recevoir des visites régulières. N’oubliez pas : vendre une propriété est question de chiffre. Plus elle reçoit de visites, plus il est probable qu’elle finisse par plaire à un client.

– J’ai besoin de réaliser une vente urgente. Que faire ??
Diminuez le prix, mais faites vous conseiller par un agent qualifié pour vous suggérer un prix suffisamment bas pour attirer les acheteurs, mais pas trop quand même. Tenez bien en mémoire que le but de l’agent n’est pas de brader un bien, mais de le vendre le plus cher possible, plus il vend cher, plus sa commission sera élevée.

– Prix de départ ? Quelle marge de négociation dois-je inclure dans le prix ??
Parlez avec votre agent, donnez lui toutes les cartes en main. Le prix, les délais, les défauts et les qualités de la maison. En un mot, votre position. Vous trouverez ensemble le prix juste, en tenant compte d’une marge de négociation.

QUELQUES CONSEILS DE SPÉCIALISTES

  • Votre propriété doit être proposée de la meilleure facture possible
    La première impression compte énormément. Au moment de la visite de votre bien, assurez vous qu’il soit inondé de lumière. La qualité des photos prises par votre agent ou par vous-même, doit être de qualité irréprochable. Si vous avez proposé votre bien à plusieurs agences immobilières, vous pouvez leurs offrir ces photos. Si la propriété a besoin de petits rafraichissements qui amélioreraient son aspect général, il est recommandé de faire ces travaux avant la mise en vente. Bien que cela aille de soit, une maison propre est une maison désirable. Demandez à votre agent d’installer un panneau commercial. Un panneau augmente de manière considérable le nombre des demandes de visites. Les clients potentiels se baladent d’abord avant les contacts agences. Refuser la contribution d’un panneau, ne fera que ralentir, voire bloquer l’un des meilleurs moyens pour qu’elle suscite un intérêt sur le marché.
  • Organisez-vous pour les visites
    Votre agent doit pouvoir à tout moment pouvoir visiter votre propriété, soyez certain qu’il proposera d’abord les biens dont il a les clefs ou un concierge à proximité.
  • Impôts
    Assurez-vous que vous connaissez bien les impôts et obligations fiscales avant de mettre votre bien en vente. Consultez un avocat, un conseiller fiscal et voyez les options possibles pour éviter des surprises au moment de la négociation.
  • Négociation
    Vous et votre agent, vous ne faites qu’un. Vous êtes une équipe afin de traiter la partie commerciale et la négociation d’une vente éventuelle. Une fois que vous avez accepté l’offre, votre avocat prendra le relais (en coordination avec votre agent, si besoin est) pour préparer le contrat de vente et la superviser jusqu’à la conclusion éventuelle. Si vous êtes souvent à l’étranger, il est souhaitable de laisser une procuration à votre avocat lui permettant de signer un contrat privé en accord avec vos instructions écrites.
  • Points importants pendant la négociation
    L’acheteur s’attend il à recevoir une contre-offre de votre part ou bien vous a-t-il fait une offre unique ??
    A-t-il d’autres propriétés en vue ?
    Son offre est-elle raisonnable ?
    Tous les détails doivent être précisés dans l’offre : prix, date prévue du contrat, arrhes, date de remise de la propriété, transparence concernant les installations, équipements et meubles. Ce sont des points à convenir dès le début et avant même de donner des instructions aux avocats.
    Ne soyez pas sous pression lorsque vous prenez la décision d’accepter une offre. Un bon agent, après plusieurs visites de votre propriété, vous donnera vos options et son opinion en toute honnêteté.

 

EN RÉSUMÉ, vendre une propriété peut être tout aussi facile ou aussi compliqué que n’importe quelle autre tâche personnelle. La meilleure des aides pour vous sera la compétence, l’honnêteté et le professionnalisme des agents, avocats et conseillers fiscaux.

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